Warum es bei Immobilien Ladenhüter gibt

Trotz eines steigenden Immobilienmarktes mit einer hohen Nachfrage gibt es immer noch sogenannte Ladenhüter am Markt.

Ladenhüter sind Immobilien, die schon sehr lange angeboten und trotzdem nicht abverkauft werden.

In meinem heutigen Blogbeitrag gehe ich der Sache auf den Grund.

Ladenhüter sind seltener geworden, aber es gibt sie noch. Allein bei uns in Gelnhausen gibt es die ein- oder andere Immobilie, die ich inzwischen wie „alte Bekannte“ in den Portalen begrüße.

Manche davon sind inzwischen sogar schon beim zweiten oder dritten Makler angekommen. Das Einzige was sich dabei geändert hat, dass der Preis scheibchenweise etwas nach unten gegangen ist.

Für Eigentümer ist eine solche Vermarktung nicht ungefährlich. Denn ist erst mal die Preisschraube nach unten unterwegs, hält man sie oftmals nicht auf. Deswegen ist es so wichtig, von Anfang an mit dem richtigen Preis, der auch erzielbar ist, an den Markt zu gehen.

Wer ist schuld am Ladenhüter? Der Makler oder der Verkäufer?

In der Regel beide. Der Makler bietet dem Verkäufer einen überhöhten Kaufpreis, um den Auftrag zu bekommen und der Verkäufer freut sich schon mit den „Dollarzeichen“ in den Augen. Was der Verkäufer dabei nicht bedenkt: Der Makler kann gar nicht bieten, es sei denn er kauft das Haus selbst! Nur der Käufer ist bereit, einen für sich angemessenen Preis für die Immobilie zu zahlen.

Aus Maklersicht ist es verständlich, einen hohen Kaufpreis zu suggerieren, um so an neue Angebote zu kommen. Dann sollte es zumindest im Rahmen bleiben. In einem steigenden Markt etwas „drauf zu legen“ ist durchaus legitim. Aber wenn, dann bitte nicht gleich „jenseits von Gut und Böse“.

Dazu ein Beispiel aus der jüngsten Praxis: Ich war vor ein paar Tagen mit einer Kollegin im Rhein-Main-Gebiet unterwegs, um mir eine Eigentumswohnung zur Bewertung anzusehen. Nähe Hanau, eher sozialer Brennpunkt als bevorzugte Lage. Dazu kamen ähnliche Verhältnisse wie bei der Sendung „Frauentausch“, niedrige Mieteinnahmen und ein stark überhöhtes Wohngeld.

Die Krux mit dem Kaufpreis

Hier gab es gleich mehrere objektive und subjektive Merkmale, die eine Vermittlung sehr erschwert hätten. Das Umfeld und die Immobilie lassen sich nicht ändern. Die einzige variable Möglichkeit ist der Preis. Den hatten wir für den Eigentümer realistisch ermittelt. Einen Auftrag haben wir dennoch nicht erhalten. Weshalb wurde mir eine Woche später klar:

Ein Kollege aus dem Taunus hatte den Zuschlag erhalten. Der Kaufpreis liegt jetzt bei einer rund 70 m2 großen Eigentumswohnung sage und schreibe fast 150.000,00 € über den von uns ermittelten Wert. Dabei soll die Wohnung nur an einen Kapitalanleger verkauft werden. Für die 42-fache Jahresmiete ein sehr ambitioniertes Vorhaben!

Was wird aller Voraussicht nach passieren? Die Wohnung wird für einen langen Zeitraum inseriert und inseriert werden. Danach kommt der obligatorische Maklerwechsel. Und auf den kommt es an, ob die Immobilie endgültig zum Ladenhüter verkommt oder noch etwas zu retten ist.

Ladenhüter durch Problem-Immobilie?

Welcher Makler kennt sie nicht: Die Problem-Immobilie. Der Preist passt eigentlich, doch die Immobilie ist schon ein Jahr und noch länger am Markt. Die Gründe, die eine Immobilie zum Problem werden lässt, können vielfältig sein:

Zum Beispiel liegen Wohnung und Gewerbe in einem Haus, aber die Zielgruppe wurde nicht richtig angesprochen. Falsches oder langweiliges Standard-Marketing. Verkaufsschild über einen zu langen Zeitraum angebracht und vieles mehr.

Wenn ein Verkäufer seine schwierige Immobilie veräußern möchte, kann er von Anfang an zwischen der Selbstvermarktung und der Beauftragung eines Maklers wählen.

Sollte trotz der Inanspruchnahme eines Maklers die Immobilie am Markt in „die Jahre kommen“, dann ist es höchste Zeit den Makler zu wechseln.

Und da der Immobilienverkauf kein reiner „Faktenverkauf“ ist, sollte auch das „richtige Feeling“ nicht fehlen. Denn Kaufentscheidungen sind nicht nur zweckorientiert, sondern werden größtenteils auch emotional getroffen.

Mit dem richtigen Immobilien-Partner an der Seite des Verkäufers, der zuhört, die richtigen Fragen stellt, sachlich, empathisch und kreativ ist, wird eine Immobilie mit Sicherheit nicht zum Ladenhüter.

Wir achten in unserer Gelnhäuser Immobilienabteilung stets darauf, dass alle Immobilien innerhalb von drei Monaten erfolgreich vermarktet sind.

Ihr Andreas Brauer

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